Acheter son premier logement est le rêve de beaucoup d’entre nous. En France, on comptait 57% de propriétaires parmi les ménages en Juillet 2013. Dans certaines agglomérations comme celle de Grenoble, ce chiffre passe à 40%.  Comment dénicher le bien de ses rêves ? Comment financer cet achat ? Quelles sont les aides possibles ? Avec quel apport ? Pour les primo-accédants, beaucoup de questions se posent ! La rédaction du blog Modulhabitat a décidé cette semaine de vous aider à concevoir votre projet d’achat dans les meilleures conditions.

Le premier capital du primo-accédant : le temps !

Acheter son premier logement est une étape de vie par laquelle beaucoup rêvent de passer. En 2012, les primo-accédants se situaient majoritairement dans la tranche d’âge 35/38 ans (Source Empruntis). Déjà locataires depuis un moment, la plus grande part des primo-accédants souhaite arrêter de payer un loyer et investir pour l’avenir. La plupart disposent d’épargne disponible et bien souvent, c’est le moment où la famille s’agrandit, l’occasion de sauter le pas. Le logement représente un achat très engageant, et il faut sauter le pas avant de se décider. C’est la raison pour laquelle notre premier conseil sera de ne pas se précipiter. Dès que l’idée commence à germer, il faut adopter le mode projet : faire le point sur ses besoins, son mode de vie, ses goûts et son budget, car chaque paramètre a son importance. Craquer sur un appartement ancien avec du cachet mais voir quelques mois après se construire un immeuble en vis à vis alors qu’on déteste ça, revient à transformer le rêve en cauchemar. Donnez-vous du temps. On estimait en 2012 que le processus moyen prenait à peu près 8 mois, entre la décision de se lancer et la signature de la vente.

Trouver le bien de ses rêves :

La rédaction du blog  Modulhabitat a prévu prochainement plusieurs dossiers sur la quête de ce Graal, mais quelques incontournables se devaient de figurer dans cet article.

Tenez avant tout compte de vos aspirations, de vos goûts, et de votre mode de vie. Acheter une maison à la campagne alors que vous travaillez en ville peut se révéler être un moyen de vous évader tous les week-ends loin des bruits et turpitudes de la vie citadine, mais renseignez vous sur les conditions de circulation en semaine, sur les transports en commun et notamment scolaires car vos enfants pourraient vite vous embaucher comme chauffeur pour les activités sportives ou les invitations chez les copains !

Notre conseil : notez sur une liste tous vos critères. Ensuite, commencez à chercher en fonction de ces critères. Vous verrez rapidement quels sont les critères sur lesquels vous pouvez transiger, et ceux qui restent impératifs.  Votre budget vous permettra également de retenir les aspects les plus importants, et de donner à votre rêve une certaine réalité !

Voilà une raison majeure pour laquelle le facteur temps est important : un tel projet se peaufine dans la durée, et beaucoup de facteurs entrent en ligne de compte comme vous le montrera cet article.

Calculer le coût de son projet : être prévoyant s’avère toujours payant

 Avant de vous adresser aux banques, il faut calculer au plus précis le coût de votre projet. Ceci est encore plus vrai pour l’ancien, puisque les frais de notaires sont plus élevés que dans le neuf ou dans la construction individuelle, et qu’il faut prévoir des travaux.

• Les frais de notaire : ils s’élèvent à environ 7% du prix du bien pour l’ancien et 2 à 3% pour le neuf

• Les frais d’agence : si vous passez par une agence, ces frais correspondent à la prestation effectuée par l’agent immobilier. Ils sont négociables alors n’hésitez pas à tenter ! Les frais d’agence sont inclus dans le prix affiché du bien.

• Les taux : le taux pratiqué aura une incidence sur le coût total de votre projet. Il faut bien en tenir compte car une infime variation du taux peut s’avérer très intéressante sur la durée totale du prêt. Renseignez vous préalablement sur les taux moyens pratiqués avant d’aller voir les établissements financiers.

• Le coût des travaux : si vous optez pour de l’ancien, qu’il s’agisse de repeindre les murs ou de tout transformer, n’hésitez pas à le faire chiffrer par plusieurs professionnels et de comparer. Si vous vous sentez l’âme d’un bricoleur, pensez a chiffrer au plus précis, cela vous évitera de vous retrouver coincé au beau milieu de la réfection par manque d’argent. Si vous faîtes appel à un architecte, comptez des honoraires d’environ 10% du montant total des travaux.

• Soyez prévoyant : dans l’ancien, renseignez vous sur les éventuels travaux prévus par la copropriété. Vous pouvez obtenir les PV des dernières assemblées générales de copropriétaires pour vérifier qu’il n’y aura pas de surprise de dernière minute. Pour le neuf ou pour la construction, ce poste est généralement limité voire inexistant mais n’hésitez pas à poser des questions au vendeur. Un vendeur de confiance aura à cœur de répondre à toutes vos demandes pour que la vente s’effectue dans les meilleures conditions. Vous ne serez pas le premier novice qu’il aura vu !

Mais il n’y a pas que les dépenses : heureusement il y a aussi les aides !

Pour boucler votre plan de financement, vous pouvez également lister les types d’aides et prêts à taux réduit dont vous pouvez bénéficier. Ce poste fera l’objet d’un prochain article sur le blog de Modulhabitat, mais nous vous mettons sur la piste : prêt à taux 0, prêt de la CAF, 1% logement … des aides existent. L’agent immobilier, le vendeur et le banquier peuvent vous aider. Consultez également Internet pour connaître ces dispositifs.

Ce n’est qu’une fois tous ces postes additionnés que vous pourrez connaître le budget dont vous disposez. Une fois fixé, vous serez prêt pour aller voir la banque.

Financer son bien : emprunteur idéal, qui est tu ?

Tous les banquiers ont un point commun : ils détestent le risque. Ils donneront donc la faveur à des acheteurs potentiels dits « stables » : ces profils disposent d’un revenu supérieur à 3 fois la mensualité du prêt, sont en CDI, ont moins de 45 ans et vivent en couple. L’emprunteur idéal est également celui qui dispose d’un apport assez important, généralement 10 à 20% du coût total du projet.

Pour vous dire combien il peut vous prêter, le banquier va considérer votre niveau d’endettement, c’est à dire la part de revenu consacrée au logement et aux crédits. Celle-ci ne peut pas dépasser 33% du total de vos revenus mensuels. Petit conseil de notre rédaction : prévoyez de ne pas atteindre cette limite. Un imprévu dans votre vie peut vous pousser à faire un crédit, même de courte durée, donc gardez vous une marge de sécurité !

Mais tout le monde n’est pas en CDI depuis longtemps. Pour ces personnes en CDD ou en profession libérales ou travailleur non salarié, des solutions existent dans certains établissements.

Pour ces personnes et pour ceux qui ne se sentent pas l’âme d’un grand financier, mais veulent la meilleure offre en fonction de leur projet, il y a une solution : le courtier en prêts. Dans ce cas, le courtier va lui-même rassembler les pièces de votre dossier, puis le présenter à son réseau de banquiers. Professionnel de la chose, connaissant bien les usages du secteur, les différents types de montage et les taux en vigueur, il sera bon conseiller, et négociera avec les banques avec les meilleurs arguments. Vous n’avez rien à payer : c’est la banque qui verse au courtier une commission en échange du nouveau client qu’il lui amène.

Trouver la bonne banque : ça aussi ça s’organise

Vous avez une excellente relation avec votre banquier et vous songez à lui demander une étude de votre projet. Il s’agit d’un excellent reflexe, mais ne vous arrêtez pas à cette première démarche ! Il convient toujours de demander des offres à plusieurs établissements. Certes, vous pourrez comparer les taux et les durées de remboursement, mais ce n’est pas tout ! Montant des assurances, modalités des remboursements anticipés, services offerts par la banque : avant toute chose, comparez.  Sachez également que vous n’êtes pas obligés de domicilier vos revenus dans la banque qui vous octroie le prêt. Certaines ne vous le diront pas, mais cela ne constitue pas une obligation, pas plus que d’opter pour les assurances qu’elle vous demande de souscrire avec le prêt.

Lisez attentivement les conditions générales associées aux prêts et aux assurances proposées. N’hésitez pas à poser des questions si un point ne vous paraît pas clair. Attention notamment aux clauses relatives aux accidents de la vie et à la perte d’emploi. Même si nous ne vous le souhaitons pas, il faut toujours anticiper le pire pour profiter pleinement du meilleur ! Vous devez être protégé au maximum dans de tels cas.

Et comme nous l’avons dit plus haut, si vous ne vous sentez pas de taille à consulter les banques seul, ou si votre situation n’est pas celle de l’emprunteur idéal, allez voir un courtier.

Neuf ou ancien ? Si entre les deux votre cœur balance …

C’est d’abord une question de goût, mais également de budget. Bien sur vous pourrez toujours trouver la maison ou l’appartement à fort potentiel qui deviendra loft ou maison de magazine, mais il faut tenir compte de tous les coûts que nous vous indiquions plus haut. N’oubliez pas que le confort d’usage et la qualité de vie ne doivent pas être sacrifiés. Etudiez bien le temps que les travaux vont vous prendre, voyez si vous pouvez tout de suite amener le bien à une parfaite habitabilité avant de sauter le pas.  Votre logement est votre nid, votre refuge, vous allez y consacrer de l’énergie et de l’argent. Il faut qu’il soit donc le plus agréable à vivre. Si les moyens dont vous disposez ne sont pas en adéquation, voyez vos exigences à la baisse ou différez votre projet.

Pour le neuf ou la construction, cette question se pose moins ! Soyez attentifs aux détails et concernant le constructeur, posez lui des questions, demandez s’il est possible de voir l’une de ses réalisations. Généralement les aménagements intérieurs sont prévus, mais les constructeurs ont cet avantage de pouvoir apporter des modifications au plan initial, d’ajouter pourquoi pas des équipements ou des finitions différentes. Il faut donc engager la discussion et mettre en marche votre curiosité ! Ensuite, quel bonheur que de suivre les étapes de la construction de votre home sweet home !